疯炒热点,外地炒房团急转向,从两江四岸炒到了西永,科学城值得买吗?

来源:重庆楼市 09-16 16:08 137147 阅读

这几天重庆楼市最火的话题就是科学城概念了。

首先新闻联播花了20秒给重庆科学城点赞,这让我们重庆人都感到骄傲和自豪。

接着又是人民日报大版面报道,这对于重庆实体经济发展是重大利好。

但大家都知道,投资炒房和卖房的又激动了,他们必须蹭热度。

接下来就是大家熟悉的套路了,中介朋友圈刷屏,楼市群刷屏,不过这都正常的。

毕竟大家也希望重庆发展好,大家在重庆买房也能享受到发展的红利。

我过去一直强调,把城市可以看做一家上市公司,房子可以看作这家公司股票。

房价上涨的根本就是这座城市实体经济不断发展,居民收入提高,诞生更多的富裕人群,而不是靠短期炒作。

科学城不是为了房地产服务的,而是可以实实在在拉动重庆实体经济发展的重磅利好。


不过不得不佩服炒房客的敏锐触感,大量的外地投资客开始购买科学城概念的房子。

从两江四岸,到科学城,他们又会掀起多少腥风血雨?

网上已经有粉丝爆料大量外地购房者涌入科学城概念的楼盘。

看这眼前这一幕,让我想起了2016年大量外地投资客重庆买房的故事。

当下全国坚持房住不炒,连我们隔壁邻居成都,昨天刚刚又出台了新的调控政策。

一线和强二线中唯有重庆不限购,大量的投资需求需要找出路,结果就是来重庆买房了。

当然这里面也少不了很多外地楼市大V借重庆割韭菜。

对于这个事我的态度很简单:


1、科学城是价值洼地没有错,但是这些外地客多半会被套很多年。

因为这里的楼市起来,还需要很多年。

科学城太大了,存在巨大的不确定性。

算一下每年持有成本,几年后,倒在黎明前也很正常;

2、我个人是反对去追热点板块的。

只有等大家理性后,这个区域真正的价值才会浮出水面。

宁可错过,不要做错;

3、对于刚需,可能会恐慌,但是没有太大影响,现在在科学城周边上班的大可去买。

这次炒房客的量并不大,暂时没有看到引发区域暴涨;

4、科学城最适合大家买的房子,我认为吹远期规划,太远了。

大家还是优先考虑现在成熟的有名校加持和地铁加持的房子。

接下来,我继续给大家聊外地炒房客的真相和科学城板块到底怎么样。

01

炒房团真相

首先今年借着科学城,高新区的概念,西永板块的房价的确涨了一波。

二手房挂牌价,从去年底到现在的确涨了不少。


新房的价格同样在涨,不要数据不准。

重庆楼市去年组织的团购西永的一盘,富力院士庭,当初均价才建面9000左右。

很多粉丝今年问我们为什么不团购了?

非常简单,开发商好卖了,涨价了,给我们的专属优惠也收回了,特价房也没有了。

说白了就是好卖的盘,不给你团购。


重磅的规划和利好,最直接的反应就是这个区的房价上涨。

消化利好,所以,也不存在什么捡漏的情况了。

其实很多粉丝应该都记得,水库今年来重庆炒房,都是推的两江四岸。

结果突然这次推西永,到时出乎很多人的意料之外。

水库“炒房大军”买重庆的两江四岸,这是他们选房的铁律。

从去年的南滨路炒到了巴滨路,结果现在跑到了和他们铁律完全不沾边的西永,下面是他们的原话说明:

真的是他们就这么看好西永吗?

我只能对你笑,呵呵了。

其实,我也认为科学城是价值洼地,但是这只是适合长期投资和刚需,并不适合炒房。

说了外地炒房客的事,我们还是要正视科学城概念板块,继续给大家讲点干货。

02

科学城范围

很多粉丝其实对于科学城并不清楚,天天听到外面说,这部分我就给大家详细解读一下。

中国西部(重庆)科学城东衔中梁山、西揽缙云山、南接长江、北拥嘉陵江,涉及北碚、沙坪坝、九龙坡、江津、璧山五区,其中重庆高新区直管园313平方公里。

2020年9月11日,西部(重庆)科学城集中开工科学大道、科学谷、科学城生态水系示范工程等79个重点项目,总投资约1300亿元,标志着西部(重庆)科学城全面启动建设。

下面是科学城核心区的一个图,这里要注意了,科学城有一部分属于高新区,但是和高新区并不完全重合,两者又有独立没有交叉的区域。


其实不看区域,我们重点看科学城主要的项目就是下面几个:

1、科学大道

科学大道起于北碚碚东大桥南桥头,止于江津支坪长江大桥北桥头,全长66公里,定位为综合大道。

集交通通达、形象展示、绿色共享、智慧科学为一体,划分为五大城市功能段和两大自然生态段。

最终构建5+2城市与自然交融的形象中轴线,打造科学城门户品牌,集聚科技创新要素,树立山水城市典范

2、科学谷

科学谷位于科学城核心区,西临科学公园、东接科学大道,总占地面积约940亩,总建筑面积约140万平方米,总投资约60亿元。

3、科学城生态水系示范工程

科学城生态水系示范工程全长88.7公里,流域面积510平方公里,纵贯科学城全域,涉及梁滩河主河道及莲花滩河等支流。

主要开展生态环境综合整治和修复,布局人文历史、生态示范、滨水休闲等元素,打造科学城绿色生态长廊。

4、独角兽企业研发总部

独角兽企业研发总部占地面积约122亩,依托区位交通优势和优美地理风貌,建成集总部办公、创新研发、文化交流等功能为一体的科学城独角兽、瞪羚企业家园。

5、生物医药产业数字化赋能中心

生物医药产业数字化赋能中心占地面积约300亩,主要建设生物医药产业大数据应用中心,打造科学城大健康产业分析赋能中心、资源整合中心以及创新服务平台。

6、科学城重大产业项目

推动中国电子重庆信创产业示范基地、平安建设大健康产业园等产业项目加快建设,打造具全国标识度和影响力的现代产业集群。

7、科学城立体交通网络(一期)

启动大学城复线隧道、白市驿隧道、轨道交通7号线等重点基础设施项目建设,打造科学城互联互通、内畅外联的立体交通网络。

8、科学城优质公共服务配套项目

加速重庆市肿瘤医院迁建、北大国际医院、北师大国际学校等一批公共服务配套项目落地。

启动建设重庆科学城第一中学等7所中小学,抓紧布局疾控中心等医疗卫生项目,打造高品质生活宜居地。

大家如果买房或者是以后要到这边上班,重点关注就是这8个重点项目。

很多粉丝又要迷糊了,说我看不懂。

没关系,你就关注第7点交通和第8点学校配套就行了。

注意,我这里说的是刚需。

我旗帜鲜明的反对科学城去炒房。

03

在科学城买房,首选学校和轨道

我们通过大量的数据,案例分析,最后单纯从保值,抗跌和适合刚需的角度,重庆人买房主要看三点:

  1. 学区配套;

  2. 轨道交通;

  3. 商圈,医疗政府配套等

就这么简单,科学城这么大,对于刚需买房,其实只要遵循这个原则也不会出错。

你可以笑我肤浅,要和我扯很多配套,商业规划,工业规划。

我告诉你,大道至简。

你说的那些最后落实情况都不确定,我买房就盯住这三点就行了。

那么对应科学城,我们该关注三大交通体系:

1、轨道交通

下面是重庆轨道交通规划图。

图片来源微信公众号重庆科学城

看这两张图,你就知道科学城买房,肯定要买轨道交通的房子就行了。

不过我要提醒大家,第四期轨道规划,其实时间太长了。

但是换一个角度想,或许新地铁几年后通车,刚好也是科学城其他规划建设初具规模的时候。

2、自驾交通规划

而对于自驾,现在科学城范围内已建成向西穿越缙云山的隧道6座。

其中5座为高速公路隧道,即成渝高速、九永高速、渝蓉高速缙云山隧道,青木关隧道,西山坪隧道,1座为市政隧道,即璧山隧道。

其中璧山隧道车流量较大,导致周边路网高峰时段出现严重拥堵。

随着成渝地区双城经济圈建设和西部(重庆)科学城的快速发展,璧山隧道已难以满足日益增长的交通需求。

为此,六旗隧道项目正在加快推进。

六旗隧道项目西起璧山区六旗大道,向东穿越缙云山,西侧上跨绕城高速,终点接入大学城南路。

项目总长度4.92公里,为双向六车道,两端与现有璧青路和绕城高速的交通转换均采用全互通立交。

目前,六旗隧道已经完成全阶段勘察设计招标工作。

与此同时,六旗隧道将与现有璧山隧道和规划的曾家隧道、金凤隧道一起组成重庆高新区向西市政隧道群,为城市向西发展提供通道。

3、城际铁路

科学城另外一个交通优势,就是未来,成渝中线高铁建成后,成渝两地之间最快可50分钟内到达。

据了解,成渝中线高铁线路由成都枢纽成都站引出,经东部新区、乐至、安岳至重庆市境内,经大足、铜梁、璧山后引入重庆枢纽,线路长度约292公里。

其中,成渝中线高铁重庆境内线路长度约100公里,该线路在规划的站点当中,就包括科学城站。

最后再说说教育和学校,大家都知道,现在严禁楼盘宣传和学区挂钩。

但是科学城从规划上,教育就具有先天优势。


今年3月31日,高新区宣布,将“大规模、大投入,夯实基础教育”,启动学校建设三年行动计划。

2020年将新开建中小学7所,扩建一所,总投资25.1亿元。

计划在2021年9月陆续投入使用,中小学共增加学位约2.5万个。

新建的7所学校,有两所已披露。

一个是位于大学城片区的重庆科学城高桥实验学校(暂定名),另一所是就是位于白市驿的重庆科学城第一中学。

科学城高桥实验学校占地约78.5亩,总投资4.3亿元,计划建成九年一贯制学校。

其中初中24个班,小学48个班。

科学城第一中学(一期),预估会是一所超90个班的完全中学。

高新区对这批新建校喊出的口号是“高质量,高标准”。

04

我该怎么在科学城买房?

写了这么多,其实我要表达的观点,大部分人已经看懂了,我就总结一下吧:

1、不要去追热点,炒房客这波热炒,很难拉高周边房价。

大家如果要买,别去凑热闹,等风波平息后,年底看开发商的促销力度上车也不迟;

2、科学城和高新区的概念太大了,区域也太大了,现在只是看见皮毛。

虽然是价值洼地,但是也有非常大的不确定性;

3、如果一定要买科学城周边的房子,根据自己的预算,去选择地铁边上和学校规划边上的房子;

4、科学城未来的机会很大程度是产住结合。

就是你在科学城,高新区上班,小孩在这里上学,房子也买在这里,平时休闲娱乐消费都在这里。

只有很少的时候,去主城其他核心区。

其实这种生态在沿海几个城市很常见,如果房价低,大家收入高,幸福感强。



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