当下的重庆楼市已进入一个“新周期”，未来将有4大发展趋势，即房地产市场规模逐渐下降、房企数量将缩水、房价逐渐趋于平稳、居住价值回归核心。

将往期的重庆房地产月度及年度数据汇总进行表层分析即可知，重庆楼市的主要购买力仍然是刚需购房群体。当新周期来临，商品房的金融属性、投资属性被弱化，居住属性被强化的时候，核心区已成为刚需购房群体在置业时首先考虑的区位。

但因重庆主城九区被两江三山割裂，所以，“居住回归核心”从这一层面上来说，又有了传统核心区和新组团核心区之分。可以预见，未来5-10年内，传统核心及“城熟”新核心将成为刚需购房者的置业良地。

双重“核心区” 刚需怎么选？

先来看看传统核心区。要说居住价值回归核心，第一步就是产品的回归，洋房会逐渐替代高层，并且会附带多项诸如建筑密度、绿化配置、得房率等改善指标。

虽然这些看起来带有改善属性，但可以将其理解为“豪华刚需”，因为房子是冲着刚需客群建的，但价格却瞄准“城市新中产”——如万科清水甲第、中海映溪臺等。

它们的共同点是，教育、商圈、轨道、产业等配套一应俱全，不论购房者是出于教育、还是商业元素选择项目，都能将其作为优先置业选择。

（沙坪坝商圈航拍图 图源网络）

而这种豪华刚需项目总价基本160万起步，尽量做到核心区“最低价”。

对于核心置换而言，这个价格确实不贵。但是对于“新重庆人”，刚需购房想要低于这个价位，传统核心区的选择并不多。于是，组团新核心区就成为了首选目标，并且选择余地较为乐观；至于如何选择，也有一定的规律可循，这里可重点谈谈。

根据官方最新统计的数据，目前重庆城市化率已经达到了70.32%，对比发达国家75%~80% 的平均标准已相差无几。这说明重庆城镇化发展已接近尾声。

在今年2月份，重庆还曾发布《重庆市新型城镇化规划(2021—2035年)》，提出在2035年左右，将实现常住人口城镇化率达到80% 的目标。

（重庆市人民政府官网）

由此推算，重庆或将在2030年前达到发达国家75%的平均水准，也就是说重庆预计也仅剩不到10年的人口红利期。没有了人口红利也就没有了城市的快速扩张。未来各大新区板块发展步伐将会逐渐放慢。

再从城市建设规律上看，一般新区板块从起步到基本成熟需要的平均周期为10~15年。

这就代表着目前的刚需客群若想入手新区，那么已经发展5年左右的板块可作为首选，如果是近2年刚起步的新区板块，等到它逐渐成熟，基本符合入住条件了，那也是2030年后的事了。

那时的城市化发展已达到一个“瓶颈期”，再想有更深入的发展可能要经历更加漫长的周期。因此，第一步选对了板块十分重要，纵然有完美的预期也不如已经兑现的价值。

（图源网络）

三大刚性配套 至少满足一项

由于重庆城市规模总体呈现“组团式”发展，就注定无法以一个中心点向外扩散，多组团、多核心成为山城的最大特色。

那么，对于刚需客群而言，发展周期达到5年的板块也不少，哪些新组团可以入手呢？

总体而言，购房的逻辑还是不变，配套越多越好！当然不能和核心区比，优先考虑刚性配套。

有三个参考标准：

如果这个板块有产业+商圈双重核心要素，那么以此为中心点，半径向外扩散8公里范围内的区域基本可以选择。

（8公里半径范围示意图）

对刚需而言，首选配套应该是产业和商圈；这个客群一般属于首次购房者，也正处于刚步入社会的前期阶段，经济来源十分重要，有产业和商圈分布的板块就有就业渠道，周边房源更受他们青睐。

至于8公里这个标准，是根据重庆现状得出；在主城核心区，8公里直线距离通勤时间一般在45分钟左右，换到新区排除掉堵车时间，大概能控制在30分钟左右，通勤无压力。

如果只有一个核心要素，就尽量选择5公里范围内的房源，就业和休闲起码得满足一个舒适条件。并且如果只有产业或商圈单一元素，这个新区对于周边的辐射力十分有限，很难聚集常住人口。

如果产业和商圈都没有，那么就认定一个指标：轨道交通！

在重庆，一直都是轨道修到哪，城市就发展到哪。轨道房在重庆有多受欢迎，无需过多解释了。

（图源网络）

严控总价 看准平均购买力

到这一步就要考虑购房的总价了，在这里有个诚恳的建议：切记不能超过城市平均购买力，它代表一座城市绝大部分人群的购房实力。

平均购买力怎么解释？可以简单理解为平均收入。

在重庆，人均月收入一直有两个版本：4200元左右（算上基层服务业等，较真实）、8000元左右（通过招聘网站统计，可信度不高）。

如果折中下，再考虑当下购房者中大多数为85~95后年轻人，那么平均工资6000元左右比较实际。

按七普户均2.45人算，一户两个劳动力，考虑到女方平均收入略低，一个家庭的月收入应该在10000元左右，而合理的家庭房贷占比应该是不超过月收入的40%，即4000元左右。

以目前重庆120万总价的刚需房为例，首付三成就是40万，贷款80万，按照目前的贷款利率，月供可以控制在4000元左右；当然，如果有公积金贷款则会低很多。

（图源网络）

由此可见，120万，也基本可以代表重庆购房群体的平均购买力，超过这个标准10万以上，压力就会增大许多。

也就是说重庆约80% 的人群或者家庭在购房选择时，120万总价，或15000元/平单价（按80㎡算）会是一个重要考量指标。

因此，这个价位的房子流通性就更广，自然也更保值。

四大区域 优先入手

120万，传统核心区可选择的余地并不多，那就来看看新组团核心区，简单梳理下，可选的范围差不多4个。

首先就是中央公园板块。

作为重庆向北的重点板块，板块核心区位于2300亩中央公园一环与公园东区一带。目前该板块新房的价格基本都在20000元/平以上，随着去年底两江国际商务中心逐渐开业，公园板块发展已基本成熟，这个单价已经“定型”。

但好在中央公园发展周期长，有部分项目仍有一些单价15000元/平左右的尾盘，但总体数量不多。

不过在二手房市场，120万或15000元/平的单价可选择的余地较多。如果刚需客群愿意多加点预算，中央公园板块还是可以作为首选方案。

（中央公园 图源网络）

第二个是蔡家板块。其核心区位于曹家湾-蔡家轨道站点附近。蔡家的发展轨迹几乎和中央公园同步，但发展速度要慢一些；目前蔡家的商业有龙湖“牵头”，未来潜力可期；轨道6号线和几座嘉陵江大桥的开通拉近了蔡家与渝北的距离。

目前蔡家15000元/平单价的新房还有得选，但数量非常有限。

（蔡家 图源网络）

第三个是科学城核心板块。其核心的核心应该是大学城、西永板块，即轨道1号线尖顶坡到赖家桥沿线。

如今的大西区热度与北区不相上下，科学城的定位给西永、大学城这些板块插上了腾飞的“翅膀”；目前产业、科研机构、资金等正在加速聚集，值得期待。

这两大板块目前的新房均价基本都在15000元/平以上，如果选择小户型，120总价还有可控空间。

（科学城 图源网络）

最后就是茶园。组团的核心区毋庸置疑是茶园商圈一带；有人说茶园发展已跟不上北区和西区，的确如此；但对于刚需客群而言，有房子住就行了，还要啥自行车。15000元/平的单价在茶园选择空间很大。

结语

刚需购房，我们建议可以“先上车再补票”，并非一定要一步到位，新组团核心区可作为过渡选择，先满足当下的居住需求，等自身经济条件提升了再进行传统核心区的改善换房。最后，需要说明的是以上几点建议仅供参考，不做为购房唯一依据，购房者需根据自身情况作出定夺。