近日，铭腾机构公布7月主城住宅最新房价地图，为14494元/平，环比上涨2%。这其中，大部分是受去年土拍新入市项目的带动，它们也将主导未来1~2年内重庆楼市。

而去年4月23日至今，重庆已进行5轮集中供地，供应超120宗土地。到目前为止有哪些已经面市，又有那些已成功脱颖而出，未来重庆购房趋势在哪....

实况时报半年总结土地篇带大家一起回顾。

97宗地块，31个项目

两集中首年，总计成交97宗地块，目前已至少诞生31个项目。

2021年首轮集中供地时间为4月23日。据不完全统计，截至目前已面市或公布案名的有春华锦、北岛、寰宇时代璟尚、江南万科城、铂宸中央、拾园雅集、渝天府、轨道0309等至少23个项目。占总供应地块数的50%。

（实况时报统计）

由于首轮集中供地成交均价为9133元/㎡，万元地价占比率高。因此这批项目里中高端改善产品占比较高，诸如北岛、美林美院、寰宇时代璟尚等，均价基本都在25000元/平及以上。

不过，这些项目基本均有品质开发商打底，要么处于核心地段配套齐全，要么择址热点板块，未来潜力可期。

除了高端改善外，本批次地块也诞生不少品质刚改项目，如云上之城、江南万科城等，也占据一定的市场份额。

（渝北区 图源网络）

2021年第二轮、第三轮集中供地时间分别为9月24日和12月11日，共计51宗地块。目前总计至少8个项目面市，数量虽少，但其中不乏像科学城凤玺台、映溪臺、观宸、清水甲第这类“顶流”大盘。占总供应地块数的15.7%。

如与中環万象城一起诞生的观宸，由香港置地和华润联手打造，6月25日已正式开放售楼处。于城市极核地段观音桥再造品质豪宅，一经面市便备受关注。

而科学城凤玺台虽地处白市驿，但网传4月份开盘19秒售罄，去化率100%，让市场为之震惊！

（图源网络）

实况时报分析，之所以从第二轮开始项目面市率直线下降主要有两个原因：

首先是房企资金原因。去年下半年以来楼市出现转折，中小型房企资金链屡屡出现危机，项目进度也随之放缓甚至停工；在市场前景不明朗的前提下，即使资金链稳健的头部房企也会适当调整节奏，放缓项目进度。

其次就是时间差。在市场上行期，一般房企从拿地到项目面市最快需要6~10个月左右，而在市场下行期通常就需要1年以上；去年第二轮拿地至今10个月，第三轮则才7个月，很多项目仍在建设或规划中。

值得一提的是，二轮后面市的项目要么是有绝对实力的国字号房企、头部房企，要么是“小众”房企，他们专注于1~2个项目开发，无需庞大资金链支撑。

未来1~2年楼市“主战场”

再来看看2022年上半年的集中供地情况，上半年两轮土拍总计供应25宗地块。

首轮集中供地时间为3月30日，宗地数量大幅下降仅成交13宗地块，其中5宗竞拍成交，8宗挂牌成交。

（实况时报统计）

从供地形势来看，本轮仍以北区两路组团和西区西永组团为主，其中中央公园与蔡家地块仍受房企青睐，5宗有两家以上房企竞拍的地块均位于这两大板块，核心区仅有一宗位于滩子口的6亩小地块供应。

这轮土拍至今仅过去4个月不到，从今年上半年的楼市情况来看，大部分项目均未有大动作。但有两宗地块例外，龙湖联手昕晖拿下的高新区西永组团L分区2地块。

目前已公布案名——熙上。项目位于西区置业热土西永正核心，周边一公里范围内交通、生态、商业、医疗配套齐全，可以说入住即享繁华。

今年次轮供地时间为7月6日，总成交宗地数量为12宗，其中1宗地块竞拍成交，剩余11宗地块均挂牌成交。

（实况时报统计）

次轮集中供地北区依旧主导，占据供地总数的50%，其中两路组团3宗，蔡家组团2宗；与首轮不同的是，此次西区西永组团地块关注度较上轮稍有降低，而核心区3宗地块质量优质，且起拍价低。

这其中位于二郎板块的一宗地块达到了173亩，在核心区实为罕见，包含住宅、商业、商务用地，最终被招商蛇口拿下，鉴于周边双轨环绕，有望打造成商住结合的TOD大盘。

从今年上半年两轮供地趋势来看，依旧是北区地块持续吃香，尤其是蔡家、中央公园两大板块，前两轮至少都有2宗地块供应，延续了去年的整体趋势。

（中央公园板块 图源网络）

北区地块受追捧主要原因有两点：

首先是重庆向北十年后价值已经兑现，尤其是中央公园商圈的开业，轨道的建设进度，热门板块间配套逐渐成熟。已形成蔡家-悦来-中央公园三点一线北区“门户”。其次是蔡家，中央公园土储优势大，发展前景被更多房企看好。

除北区外，西永组团位于科学城正核心，会成为未来1~2年仅次于中央公园和蔡家外的第三大楼市主场战。

未来购房趋势：板块中心地带

目前楼市已进入新周期，居住价值逐渐回归核心。但与之相矛盾的是，城市外扩仍在进行中，且那些已经逐渐成熟的板块已具备一定的居住价值，不可能停下开发脚步。

因此，这里的核心区又被定义为传统核心与新区核心，可以统一理解为板块的“中心地带”。可以预见的是，未来5~10年，这些地带将会成为改善购房者的置业良地。

从今年上半年的两轮集中供地中可以看出，除了传统核心区外，新区中如中央公园、蔡家、钓鱼嘴、西永等板块，所优先供应的地块更多的都是位于商圈、轨道、交通主干道周边优质的土地，注重的是宜居属性。

（图源网络）

这些新板块也不再“无限制”的向外扩张，更倾向于集中发展中心地带。这也与重庆目前的城镇化率有关（70.32%，已达到中等发达国家水平），不需要大规模的房产增量。未来的供地趋势基本也将遵循这个规律。

在重庆主城地图上绕一圈，我们姑且把距离5大传统商圈直线距离5公里左右的“次核心”地段进行一个简单梳理，发现这里其实还有多处留白地或待拆迁区域。

如井双片区、大渡口建桥板块、弹子石东片区、大石坝片区、石桥铺-二郎一带等。完全可以集中力度开发，将核心资源利用率最大化。

（实况时报自制 图中板块位置为大致范围）

而新区板块供地将更多集中在中央公园、蔡家、西永板块中心3公里范围内，为新区资源最密集区，超出这个范围购房则需谨慎。

这些板块的中心地带，也将成为未来5~10年内重庆主城的购房大趋势。

结语

目前，重庆城镇化率已接近中国城市化“天花板”，未来城市人口增速会逐渐放缓，房产也将由增量时代进入存量时代。因此，对于全新开发的板块购房者需谨慎入市，毕竟房住不炒始终是楼市主旋律。未来购房，地段、配套永远是首要考虑因素。